规划及分区计划101

土地使用规则

City governments provide many important services, 但有一项功能在其对后代的影响中脱颖而出——参与社区规划和分区的权力.

由现任官员通过和执行的综合规划和分区条例会影响未来许多年城市的布局和景观. Whether it is the development 或保存 of open space, or the 重建 and revival of existing properties, 一个社区几十年后会是什么样子取决于今天做出的决定.

城市规划和分区始于20世纪初，作为一种减少不相容土地使用之间冲突和规划更连贯发展的方式. 人们越来越多地生活在建成区和城市化地区，健康受到影响, 包括寿命缩短, 与密度和工业化有关.

为了促进更好的健康、安全和福利，城市开始规范其使用和规模. and 位置 of structures on the land through zoning ordinances, and developing future plans for harmonious and healthy land use patterns.

冲突和诉讼

在大多数社区，人们对土地的使用有着强烈的感情，而且往往是双向的.

私有财产所有者可能会觉得，他们应该能够按照自己认为合适的方式使用自己的土地, without government telling them what they can and cannot do. 另一方面, 居民们可能对附近其他人的所作所为也有同样强烈的感觉，以至于可能伤害或扰乱他们社区的和平与安宁. 例如，大多数人都不想住在大型工业工厂的隔壁.

Conflicts about land use regulation can lead to litigation. 正是通过诉讼，美国才得以.S. 最高法院在1926年的一项影响深远的决定中首次支持分区的合宪性(欧几里得v. “漫步者”, 272 U.S. 365, 47 S. Ct. 114, 71, (1926)), and lawsuits continue to this day.

明尼苏达城市保险信托联盟(LMCIT)提供独特的土地使用保险，在土地使用诉讼中为城市辩护, 即使没有要求损害赔偿. LMCIT members spend almost $3 million a year defending these lawsuits.

制定法律与适用法律

土地使用诉讼费用高昂, 这往往使市政官员在处理可能令人们不快的争议时陷入困境, 无论结果如何. 市政官员可以通过对自己进行土地使用监管权力的教育来帮助自己解决这些争议, and the process and procedures necessary to exercise it.

城市需要了解他们在任何给定的土地使用决策上有多大的权力. 一个城市在制定土地使用计划和条例时拥有比管理这些计划和条例更广泛的权力. 因此, 城市官员在做出特定决定时，应该了解城市在何种权力下行事.

立法机关

当创建, 采用, and amending land use plans and zoning ordinances, a city is making law by exercising so-called “legislative” authority. 该委员会是一个由选举产生的代表组成的机构，为整个社区制定计划和法律(条例)，以促进健康, 安全, 和福利.

当采取立法行动时, a city council can engage in far-ranging policy discussion, 然后整理出不同的观点，看看哪些计划和法律最符合城市的利益. Although not everyone may be on board with the outcome, the more public participation in the law-making stage, 公众就越能理解为什么这个城市有一个特定的计划或法律.

The council has broad discretion when acting legislatively, and any reviewing court will give the city considerable deference.

准司法机构

与此形成鲜明对比的是, 在应用现有计划和法律时, a city council exercises so-called “quasi-judicial” authority. 有限的任务是确定与特定请求相关的事实, and then apply those facts to the relevant law. A city council has less discretion when acting quasi-judicially, 复审法庭将审查市议会是否将已经存在的规则应用于它面前的事实.

It can be helpful to visualize this as a “pyramid of discretion,表明城市在三角底部做出土地使用决定时拥有更大的自由裁量权, and less as decision-making moves up the pyramid. 当官员制定当地法律时，自由裁量权是最大的，当官员执行这些法律时，自由裁量权是最小的.

土地使用纠纷最常发生在城市实施法律时，而不是在制定法律时. 但一个城市在适用法律时通常没有能力解决纠纷的根源, than it would when making the law in the first instance.

全面的计划

综合规划是一份阐述城市未来愿景和目标的文件.

统计e law defines a comprehensive plan as a compilation of policies, 目标, 标准, 还有指引身体的地图, 社会, 市政当局及其环境的公共和私人经济发展(明尼苏达州. 统计. § 462.351). Its purpose is to guide future development of land to ensure a safe, 愉快的, 经济的居住环境, 商业, 工业, 公众活动(明尼苏达州. 统计. § 462.352年,再分.5).

综合规划为城市所有土地利用调控提供了基础. 州法律鼓励所有城市制定并实施全面的市政计划. 此外，七县都市圈内的城市必须采取综合规划. 州法律规定，城市综合规划的制定工作由规划委员会或部门负责

规划是一个专业领域，包含了广泛的技能和技术. 在制定综合规划时，许多城市使用受过教育的、经过认证的土地使用专业人员. 但从本质上讲，规划是一个相对简单的三步过程:

1. The community takes stock of where it is today.
2. 社区对城市未来的样子产生了共同的愿景和目标.
3. 随着时间的推移，这座城市制定了一套具体的战略来实现这一愿景.

Learn more about planning commissions in the 规划委员会指南

There are many reasons cities create and adopt comprehensive plans. 规划过程有助于社区:

• 在问题出现之前识别问题.
• Stay ahead of trends in land use development and 重建.
• Anticipate and navigate change in populations and land use patterns.
• 保护和充分利用公共投资，确保发展与基础设施投资相一致.
• Protect and promote the value of private property.
• 为社区的土地使用决定和条例提供法律依据.

The comprehensive plan itself can contain many different elements, 而且重要的是, 范围不限于土地用途.

土地利用计划列出了所需的时间, 位置, 设计, 以及未来发展的密度, 重建, 或保存. 它们通常还包括以下计划:

• 公共或社区设施.
• 公园及休憩用地.
• 住房.
• 自然稳定的十大彩票网站.
• 运输.
• 基础设施.

Most comprehensive plans include a variety of maps, 包括一份土地用途图则，显示该图则如何指引社区不同地区未来的土地用途.

通过和修改一项综合计划

州法律规定了城市必须遵循的程序来采用和修改综合计划.

在采取全面的计划之前, the planning commission must hold at least one public hearing. 它必须发布时间通知, 的地方, 并在听证会召开前至少10天在本市官方报纸上刊登一次听证会内容.

Unless otherwise provided in a city charter, 市议会可经全体议员三分之二投票通过决议，通过和修改综合计划或计划的一部分. 这意味着在一个由五人组成的理事会中, the comprehensive plan must receive at least four affirmative votes. (明尼苏达州. 统计. § 462.355年,再分. 2.)

After a city has adopted a comprehensive plan, 市政局必须将所有未来的规划修订提交规划委员会进行审查和评论. 市议会在收到规划委员会的建议之前，不得对任何图则修正案采取行动, 或者在市议会提出的修正案提交给规划委员会征求其建议之日起60天内.

规划委员会在向市议会提交审查和评论时，严格地发挥咨询作用. The city council ultimately decides on the acceptance, 拒绝, 或者计划的修改, and is not bound by planning commission recommendations (明尼苏达州. 统计. § 462.355年,再分. 3).

通过和修订一项全面计划应该是一个着眼于执行的充满活力的公共进程. Public participation ensures broad and ongoing support, brings a variety of information and perspectives, and instills a sense of community ownership in the plan.

一旦采用了, 市稳定的十大彩票网站应该积极咨询该计划, 定期审查其与当前政策和实践的一致性, and recommend amendments whenever necessary. 州法律规定，综合规划应通过分区和细分法规来实施, as well as coordination of public improvements and city services, 以及资本改善计划. (明尼苏达州. 统计. § 462.356年,再分. 1.)

市议会的角色

七县都市圈内的城市必须向都市委员会提交其综合计划，以审查其与都市委员会的区域系统计划的兼容性和一致性.

当市议会发现一个城市的综合土地利用计划可能会产生实质性影响时, 或包含与大都会议会的区域系统计划的重大偏离, 市议会可要求市府遵守市议会的系统计划(明尼苏达州. 统计. § 473.175). Metro area cities must review and update their plans, 财政的设备, and official controls at least every 10 years, and submit their revised plans to the Metropolitan Council for review (明尼苏达州. 统计. § 462.355年,再分. 1a).

分区条例

州法律授权城市分区条例作为实施综合计划的工具.

分区是一种通过调节土地所有者使用土地的方式来建立土地利用模式的方法. 分区条例有区域标准，规范城市中建筑物和构筑物的大小和位置. 由文字和地图组成, 大多数分区条例通常也将城市划分为不同的分区区, and set 标准 regulating uses in each district. (明尼苏达州. 统计. § 462.357).

了解更多关于分区的信息 城市分区指引

“面积标准”是限制建筑物和其他结构的大小和位置的规则. These typically include rules about building 位置 and size, 包括高度, 宽度, and bulk; the percentage of lot space that may be occupied; and required yards or open spaces. 其他标准可能是性能标准，例如与密度、停车或照明相关的标准.

大多数分区条例使用地图将社区划分为分区区，以建立相似的相容土地用途. By creating zoning districts that separate uses, 城市可以为每个人提供足够的空间，并确保在不同的和不相容的用途之间存在缓冲的过渡区域. 分区的例子包括住宅区、商业区、工业区和农业区. Larger cities will often have districts of varying density or intensity, such as single-family residential and multi-family residential, 或者轻工业和重工业.

每个地区, 分区条例通常规定允许的用途和规定的性能标准. The allowed uses often are set forth in lists or use tables. 它们通常包括:

• 允许使用. These are generally the principal use of the land or building, 并且不需要公开听证会.
• 配件使用. 这些是位于同一地段的允许用途，属于或附属于许可用途.
• 有条件的使用. A conditional use is one allowed after a public hearing, 只有在土地拥有人符合分区条例所订明的一般及特定标准的情况下才可. The more specific and clear the 标准 set forth in the ordinance, 就越容易管理.

州法律规定了通过或修订分区条例的程序(明尼苏达州. 统计. §§ 462.357年,再分. 2 – 5). 这个过程包括:

• 在城市通过或修改分区条例之前，市议会(或计划委员会，如果有的话)必须举行公开听证会.
• 市稳定的十大彩票网站必须公布时间通知, 的地方, 并在听证会举行前至少10天在本市官方报纸上登载听证会的目的. 除了, 如果对分区条例的修订涉及改变地区边界，影响面积不超过五英亩, 类似的通知必须在聆讯日前至少10天邮寄给受影响财产的所有人，以及全部或部分位于该修订适用的财产350英尺范围内的财产.
• 分区条例必须经市议会全体议员过半数投票通过.

An important component of the zoning ordinance is the zoning ordinance map, which assigns zoning districts to given parcels in the community. 市稳定的十大彩票网站可以将一个地块的分区名称从一个分区改为另一个分区(称为“重新分区”)。, 而且必须在公开听证会之后进行. Rezoning is an amendment to the actual zoning ordinance, and the procedures for amendments to the zoning ordinance apply.

然而，州法律对住宅物业的重新分区有两层投票要求.

• When property is rezoned from residential to 商业 or 工业, a two-thirds majority of all members of the city council is required.
• 对于其他重新分区的决定，只需全体成员的简单多数投票即可.

重新分区应与综合规划土地利用规划图(明尼苏达州)相一致. 统计. § 462.357年,再分. 2).

精心规划的结果

Keeping city plans and ordinances current can save money and headaches. 土地使用冲突最终会让大多数城市官员面临——无论是对城市未来愿景的分歧, or disputes between neighboring property owners. In creating comprehensive plans and 采用 zoning ordinances, cities can proactively engage the public to create ground rules for all.

规划和分区一个社区是一个实质性的工作，值得深思熟虑. 一个城市在前端通过和修订计划和条例投入的努力越多, 就越容易管理. 多年前通过的计划和条例可能与当前的愿景不一致. 资本改善计划, 特别是, should be regularly revisited for consistency with current conditions.

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